2020년부터 2021년 사이 저금리 시대에 주택담보대출을 받아 집을 구매했던 영끌족들이 5년 만기를 맞이하면서 금리 폭등의 직격탄을 맞고 있습니다. 한국은행 기준금리는 2.5%이지만, 실제 주택담보대출 금리는 6~7%대까지 올랐기 때문입니다. 이러한 금리 상승은 단순히 숫자의 변화가 아니라, 수십만 가구의 가계 파탄으로 이어지는 구조적 위기라 할 수 있습니다. 이 글에서는 주택담보대출 금리가 폭등한 원인과 코픽스의 역할, 그리고 영끌족이 직면한 현실과 DSR규제가 만든 거래 절벽까지 분석해 봅니다.
주택담보대출 금리 폭등의 구조적 원인
2026년 1월 8일 기준으로 실제 은행의 주택담보대출 금리를 살펴보면 충격적입니다. KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 등 5대 은행의 5년 고정형 금리는 3.94%에서 6.24%까지 나타나고 있고, 변동금리는 3.7%에서 6.11%까지 형성되었습니다. 금리 상단이 6%대를 완전히 돌파하면서 일부 은행에서는 벌써 7%에 근접한 상품들이 등장합니다. 한국은행 기준금리 2.5%와 실제 대출금리 6~7% 사이의 간극이 큰데, 이 차이는 어떻게 발생할까요? 고정금리 주택담보대출은 이 금융채 5년물 금리를 따라가는 구조입니다. 금융채 5년물이라는 것은 은행들이 시장에서 5년짜리 채권을 발행해서 자금을 조달할 때 지급하는 이자를 말합니다. 2025년 11월 초만 해도 3.15% 정도였던 금융채 5년물 금리가 2026년 1월 6일에는 3.50%까지 상승했습니다. 단 두 달 만에 0.35% 포인트나 상승한 것입니다. 이러한 상승의 배경에는 미국 국채 금리의 하락 지연이 영향을 줍니다. 왜냐면 미국 연준이 예상보다 금리를 빠르게 내리지 않고 있고, 미국 경제의 인플레이션이 지속되고 있기 때문입니다. 전 세계 장기금리가 높게 유지되는 상황에서 한국의 은행채 금리도 동반 상승하고, 여기에 연동된 주택담보대출 고정금리 역시 덩달아 오르게 됩니다. 두 번째 요인은 코픽스입니다. 변동금리는 코픽스를 기준으로 산정되는데, 코픽스란 은행들이 실제로 자금을 조달하는 평균 비용을 의미합니다. 2026년 1월 기준으로 신규 취급액 코픽스가 2.81%까지 상승했습니다. 여기에 은행들이 자체 마진과 리스크 비용을 반영한 가산금리가 6%가 되고, 경우에 따라서는 7%까지 도달하는 것입니다. 은행들은 한국은행으로부터 2.5%로 자금을 조달하지만, 실제로 시장에서 예금을 유치하고 채권을 발행하는 과정에서 추가 비용이 발생하며, 이 비용이 고스란히 대출자에게 부담을 주게 됩니다. 세 번째 요인은 2026년 은행들의 가계대출 총량 관리입니다. 정부가 은행들에게 가계대출을 과도하게 늘리지 말라고 압박하고 은행들은 2026년 가계대출 증가율 목표를 약 2% 정도로 설정했습니다. 그렇다면 대출을 억제할 수 있는 가장 쉬운 방법은 뭘까요? 바로 금리를 올리는 것입니다. 은행 입장에서는 대출 문턱을 높이기 위해 가산금리를 일부러 더 높게 책정하면 됩니다. 절반 이상의 대출자가 높은 금리 부담을 안고 있으며, 5%를 넘어서는 대출도 많다고 합니다.
| 은행명 | 5년 고정형 금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| KB국민 | 3.94~6.24% | 3.7~6.11% |
| 신한은행 | 3.94~6.24% | 3.7~6.11% |
| 하나은행 | 3.94~6.24% | 3.7~6.11% |
코픽스 변동과 영끌족의 현실
코픽스는 단순히 기준금리를 따라가는 수치가 아니며, 은행들이 예금과 채권으로 자금을 조달하는 실제 비용을 반영하는 지표이기 때문에, 시장 상황을 가장 직접적으로 보여줍니다. 2025년 12월 기준으로 코픽스는 4개월 연속 상승하여 전월 대비 0.08% 포인트 상승한 2.89%까지 올라갔습니다. 은행들의 자금 조달 비용이 증가한다는 것은 곧 대출자들의 이자 부담이 늘어난다는 의미입니다. 특히 변동형 주택담보대출의 경우 코픽스 변동에 즉각적으로 영향을 받기 때문에, 대출 상환 부담이 가시적으로 증가합니다. 5년 전인 2020년에서 2021년 사이는 초저금리 시대였습니다. 당시 주택담보대출 금리는 연 2% 초반에서 2.5% 정도였습니다. 집값이 급등하던 시기였고, "지금 아니면 평생 집을 못 산다"는 인식이 강했습니다. 이에 30대들은 영혼까지 끌어모아 주택담보대출을 받았고, 대부분 5년 고정형 혼합 대출을 선택했습니다. 처음 5년은 고정금리, 그 이후부터는 변동금리로 전환되는 구조였습니다. 당시 5억 원을 금리 2.5%, 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로 대출받았다면 월 상환액은 대략 197만 원 정도였습니다. 그러나 2025년 말부터 2026년 초, 정확히 5년이 지나면서 대출 만기가 돌아왔습니다. 은행에 가서 금리를 재산정받는 순간, 현재 시장 금리인 6.2%가 적용됩니다. 똑같은 대출인데 금리만 2.5%에서 6.2%로 뛰면서 월 상환액이 약 306만 원으로 증가합니다. 만약 금리가 7%까지 상승한다면 월 상환액은 450만 원에 육박하게 됩니다. 5억 원 대출의 이자만 해도 월 166만 원에서 290만 원으로 껑충 뛰어, 월 130만 원 정도의 추가 지출이 발생합니다. 개인은 가계 지출 구조 전체를 뜯어고쳐야 하는 상황입니다. 저축은커녕 비상금을 깨야 하고 카드 돌려 막기를 시작하는 가구들이 속출합니다. 하지만 다행히도 2026년 1월을 기준으로 코픽스가 2.77%로 전월 대비 0.12% 포인트 소폭 하락했습니다. 이는 은행들이 보다 다소 낮은 이자로 자금을 확보할 수 있게 되었다는 의미이며, 대출 상품 금리도 소폭 하락할 것으로 전망됩니다. 코픽스가 떨어지면 은행의 자금 조달 비용이 낮아지고, 그 효과가 변동형 대출금리에 반영됩니다. 변동금리로 신용대출을 받은 사람들에게는 반가운 소식입니다. 하지만 이 하락폭이 과거 금리 상승폭을 만회하기에는 턱없이 부족하며, 여전히 많은 영끌족들은 높은 이자 부담에 허덕이고 있습니다.
DSR 규제와 부동산 시장의 거래 절벽
금리 상승으로 이자를 감당할 수 없게 된 사람들은 집을 팔아서 대출을 정리하려고 합니다. 2025년 7월부터 시행된 DSR 3단계 규제는 대출 한도를 계산할 때 미래의 금리 인상을 가정하여 산정하는 제도입니다. 현재 금리가 4%라고 하더라도 앞으로 6%까지 오를 수 있다고 가정하고 대출 한도를 계산하는 것입니다. 그 결과 연봉 5천만 원인 직장인의 대출 한도가 과거 2억 원에서 현재 1억 5천만 원으로 줄게 되면서 5천만원이 증발했습니다. 이는 매도자는 늘었는데 매수자가 사라지는 결과를 가져옵니다. 집을 3억 원에 팔려고 내놓아도 사려는 사람이 대출을 받을 수 없는 상황이고, 제2금융권에 가도 마찬가지입니다. 모든 금융기관에 동일한 규제가 적용되기 때문입니다. 결국 금리 상승과 대출 규제가 겹치면서 거래 절벽이 발생했습니다. 이것이 2026년 부동산 시장의 현실입니다. 특히 영끌족들이 많이 거주하는 서울 외곽 지역에서 이러한 현상이 두드러집니다. 한국은행 통계에 따르면 주택담보대출 연체율이 0.42%로 나타났고, 주택담보대출 외의 기타 대출 연체율은 0.85%입니다. 즉, 빚을 못 갚는 사람들이 급증하고 있으며, 실수요자들이 자금 부담의 한계에 도달했다는 신호입니다. 연체는 계속 발생하는데 정리하는 속도는 매우 느려서 연체율이 계속 쌓이고 있습니다. 이는 아파트 가격이 더 이상 오를 수 없다는 신호입니다. 반면 강남권은 상황이 다릅니다. 성동구 경매 낙찰가가 120.5%, 양천구가 122%, 강동구가 117.3%를 기록했습니다. 성동구 금호동 두산 아파트 전용 60제곱미터는 감정가가 8억 3,500만 원이었는데 13억 3,750만 원에 낙찰되었습니다. 40명이 입찰에 참여했으며, 감정가의 160%에 해당하는 가격입니다. 강남권에 거주하는 사람들은 애초에 자기 돈 비중이 높았기 때문에 10억 원짜리 집을 자기 돈 5억 원, 대출 5억 원으로 사서 금리가 올라도 절대 금액은 감당 가능합니다. 게다가 정부가 서울 25개 자치구를 토지거래허가구역으로 묶으면서 일반 매매로는 집을 살 수 없지만, 경매는 허가가 필요 없어 돈 있는 사람들이 경매로 몰려든 것입니다. 즉 금리 상승은 이런 양극화를 극한으로 몰고 있습니다. 돈 있는 사람은 돈을 벌고 돈 없는 사람을 기회를 잡기 힘듭니다.
| 지역 | 경매 낙찰률 | 특징 |
|---|---|---|
| 노도강 지역 | 10% | 60건 중 6건 낙찰, DSR규제로 매수 어려운 상황임. |
| 성동구 | 120.5% | 감정가 대비 초과 낙찰 |
| 양천구 | 122% | 자본력 있는 매수자 몰림 |
2026년은 명백히 버티기의 해라고 합니다. 많은 전문가들이 올해 아파트값이 계속 오를 것이라고 전망하지만, 전반적인 부동산 시장은 하반기로 갈수록 급변할 가능성이 높다고 합니다. 무리하게 대출을 받아 아파트를 사려는 시도는 매우 위험하므로 보다 신중하게 개별 아파트를 선택하는 것이 중요합니다.
[출처] 주택 담보 대출 금리 7% 코앞 영끌족 위험합니다 주담대 https://www.youtube.com/watch?v=Qen_VIkeyCs